L’immobilier est l’un des sujets de l’heure. Quels sont les liens entre les villes et le développement immobilier? Quels risques éviter? Un aperçu.

 

« Un homme sans terre n’est personne. »

C’est ce qu’affirmait le grand-père de Duddy Kravitz, personnage du célèbre roman L’Apprentissage de Duddy Kravitz écrit par le Montréalais Mordecai Richler. Ce message avait marqué Duddy, et devenir propriétaire foncier est devenu son objectif de vie, son moyen privilégié pour devenir un homme.

Si la terre et l’identité sont deux concepts sans doute profondément liés, la terre et le pouvoir sont aussi indissociables. On pourrait parler longtemps de la terre comme fondement de la richesse et de pouvoir dans l’histoire. Terre de noble, terre de riche, rarement terre de peuple ou terre à personne. Terre volée, terre gagnée ou terre achetée.

Certaines choses ont évolué, d’autres moins. Saviez-vous que pour être sénateur au Canada, vous devez être propriétaire foncier ?[1] Le sénateur Dennis Glen Patterson parraine d’ailleurs un projet de loi [2] qui vise à supprimer les exigences en matière de propriété foncière et d’avoir net pour être nommé sénateur. Il a indiqué récemment que cette condition d’admissibilité était « un anachronisme élitiste datant d’une époque où seule l’aristocratie terrienne était jugée digne de détenir le privilège de conseiller le Roi [3] ».

Même si elle n’est toujours pas accessible à tous, la propriété foncière s’est certainement démocratisée. Mais est-elle toujours afférente au pouvoir politique ? Bien sûr. Et pour plusieurs raisons. L’une d’elles est que les villes dépendent de l’immobilier – et encore plus de son développement ! – pour survivre financièrement.

 

L’importance de l’immobilier pour une ville

Dans son rapport 2020 sur le financement et la fiscalité des organismes municipaux au Québec [4], le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH) rapporte les revenus totaux des organismes municipaux du Québec. Ce qu’on constate ? Les taxes sur la valeur foncière représentent 49,4 % des revenus totaux des organismes municipaux. Selon l’Union des municipalités du Québec (UMQ) [5], la proportion est encore plus grande : les taxes foncières constitueraient 70 % des revenus des municipalités québécoises. À titre de comparaison, la proportion s’établit à seulement 40 % dans les villes ontariennes.

À Saint-Jérôme, sur des revenus totaux de 162 967 558 $ [6] en 2020, les taxes foncières rapportent 97 887 580 $, soit une part importante de 60 %. Si on ajoute les autres revenus relatifs à l’immobilier (les droits de mutation immobilière, les permis de construction et les revenus liés à l’urbanisme), la proportion grimpe à 71 %. On peut donc dire qu’à Saint-Jérôme, l’immobilier finance 7 $ sur chaque 10 $ dépensé par la Ville. Vus sous une autre perspective, les revenus liés à l’immobilier financent presque complètement l’administration générale, la police, la sécurité incendie, le transport, l’hygiène du milieu, l’urbanisme et les loisirs à la Ville.

Il est clair que les revenus fonciers sont vitaux pour financer les activités des villes. Et qu’un marché immobilier vigoureux a une grande incidence sur la richesse de ces villes.

Les villes autour de Montréal sont de plus en plus populaires. Plusieurs familles quittent les grands centres urbains pour les villes périphériques [7]. Un boom immobilier a d’ailleurs été enregistré dans les Laurentides, où les ventes d’immeubles résidentiels ont augmenté de 34 % dans les derniers trimestres de 2020 et au début de 2021.[8] Un autre exemple que les affaires roulent ? La Ville de Saint-Jérôme a octroyé 150 % plus de permis de nouvelles constructions dans les premiers mois de 2021 comparativement à ceux du début de 2020.[9]

Dans un contexte où le nombre d’habitants d’une ville augmente, la préservation de l’équilibre entre la capacité des infrastructures et la prestation de services aux citoyens est un enjeu important. Le développement immobilier est une façon de dégager un revenu supplémentaire pour combler les nouveaux besoins liés à l’augmentation de la population, puisque les nouvelles constructions sont payantes. Et le développement immobilier attire de nouveaux citoyens qui auront besoin d’infrastructures… Nous voilà dans un cercle vicieux, ou vertueux, selon votre vision des choses.

Ce qui est certain, c’est que les villes périurbaines sont contraintes de favoriser le développement immobilier pour survivre. Le pouvoir politique est à la merci de l’immobilier, puisque ses décisions doivent tenir compte des finances de la ville. Ainsi, les promoteurs, des entrepreneurs qui recherchent naturellement le profit, sont des partenaires indispensables pour toute ville qui se développe.

Mais que faire quand les promoteurs ou les investisseurs… ont les mains sales ?

 

Des risques non négligeables

Le marché immobilier canadien est des plus actifs, malgré la pandémie qui a frappé à partir de mars 2020. Le Québec est à lui seul un vaste marché pour les transactions immobilières. En 2021, on compte presque 16 000 titulaires de permis de courtiers immobiliers.[10] De plus, en juin 2021, le Québec a calculé le volume de ventes, de transferts de propriétés et d’hypothèques le plus élevé ayant été enregistré au cours des six dernières années.[11] Autre preuve du dynamisme immobilier cette année ? Les Québécois ont contracté 29,7 % plus d’hypothèques et ont vendu 29 % plus de propriétés en juin 2021 qu’en juin 2020.[12] La région des Laurentides se classe au 5^e rang sur les 17 qui ont connu la plus grande augmentation des ventes.

Selon le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) – une unité de renseignement dont le mandat est de faciliter la détection, la prévention et la dissuasion du blanchiment d’argent et du financement des activités terroristes – le secteur immobilier canadien représente, dans sa vastitude, un important marché à risque d’opérations douteuses.[13]

Malgré la taille et le dynamisme du marché, le CANAFE a reçu, en 10 ans, seulement 127 déclarations d’opérations douteuses de courtiers, d’agents ou de promoteurs immobiliers, et 152 déclarations d’autres types d’entités déclarantes.[14]

C’est peu. Très peu.

 

L’infiltration du crime organisé dans l’immobilier

L’infiltration d’organisations criminelles dans le marché immobilier n’est assurément pas nouvelle. Mais avec l’effervescence actuelle du marché et la flambée des prix, le sujet se retrouve davantage dans les médias. N’oublions pas que les transactions immobilières à des fins de blanchiment d’argent représentent un facteur important de l’augmentation des prix, avec la baisse des taux d’intérêt, la spéculation et les investissements étrangers.[15] En 2021, le niveau d’accessibilité financière a par ailleurs connu la plus forte détérioration depuis 27 ans.[16]

D’abord, qu’est-ce que le blanchiment d’argent ? Le CANAFE le définit comme suit :

« Le blanchiment d’argent est le processus qui consiste à dissimuler l’origine de l’argent ou des biens tirés d’une activité criminelle. Il comporte trois étapes distinctes :

1. Le placement, qui consiste à faire entrer les produits de la criminalité dans le système financier ;
2. La dispersion, qui consiste à convertir les produits de la criminalité en une autre forme et à créer un enchevêtrement d’opérations financières dans le but de brouiller les pistes et de masquer l’origine et la propriété des fonds. Cette étape comporte des opérations telles que l’achat et la vente de valeurs, de marchandises ou de biens immobiliers ;
3. L’intégration, qui consiste à remettre les produits de la criminalité dans l’économie afin de donner aux fonds une apparence légale. »

Le CANAFE souligne que le processus de blanchiment d’argent est un processus continu.

« De l’argent sale se réintroduit constamment dans les systèmes financiers. »

Le blanchiment d’argent par le système immobilier peut fonctionner de plusieurs façons, la plus commune étant celle-ci [17] :

1. L’argent est généré par une activité illégale, au Canada ou à l’étranger ;
2. Les fonds arrivent au Québec en argent comptant (ou autre) et sont déposés dans un compte bancaire canadien ;
3. L’argent est transféré dans une compagnie-coquille canadienne anonyme ou une société de portefeuille ;
4. La compagnie achète des immeubles.

D’autres méthodes sont aussi utilisées [18] :

• Dépôt de moins de 10 000 $ en argent sale à plusieurs banques, et paiement par de multiples chèques pour acheter des immeubles ;
• Transfert de fonds à un prête-nom qui achète une propriété à son nom ;
• Manipulation de la valeur des propriétés : en collusion avec d’autres personnes, les criminels peuvent s’arranger pour que la propriété soit sous-évaluée, auquel cas ils paieront la différence en argent comptant (qui n’a pas été blanchi) au vendeur ; ils peuvent aussi faire surévaluer la propriété et en profiter pour blanchir davantage d’argent par l’entremise du paiement de l’hypothèque… car le prêteur hypothécaire n’est nul autre qu’une compagnie qui sert aussi à blanchir des fonds.

Ajoutons que des fonds illicites peuvent également être utilisés pour rénover ou développer une propriété et faire augmenter les bénéfices de la vente, des fonds qui deviendront, par le fait même, légaux.

 

Colombie-Britannique : une province en avance

En Colombie-Britannique, un comité d’experts [19] a évalué que dans les 7 milliards de dollars qui ont été blanchis dans la province en 2018, 5,3 milliards l’ont été dans le cadre de transactions immobilières. Selon son analyse, le blanchiment d’argent a fait augmenter le prix des maisons de 5 % cette année-là.

L’une des conclusions du rapport portait sur l’analyse de données dans les transactions immobilières, laquelle permettrait de lever des drapeaux rouges. Or, pour cela, il faut absolument avoir accès à toutes les données essentielles, surtout celles sur les propriétaires véritables (beneficial ownership). Le rapport suggérait que l’une des meilleures façons de combattre le blanchiment d’argent dans le marché immobilier était la déclaration des propriétaires bénéficiaires. Et le gouvernement a pris cette recommandation au sérieux, car le Land Owner Transparency Registry [20] a été lancé en novembre 2020; il est accessible publiquement depuis avril 2021.

Ce registre se distingue de ceux que l’on connaît déjà, comme la plateforme JLR [21], car il expose les propriétaires qui bénéficient aussi indirectement d’un immeuble, par l’intermédiaire d’une entreprise, d’un associé ou d’un fonds. Il s’agit d’une première au Canada.[22]

C’est que la Colombie-Britannique a bien enclenché son processus pour combattre le fléau. Suivant la publication de deux rapports, dont celui mentionné précédemment, le premier ministre de cette province a lancé une enquête publique sur le blanchiment d’argent. Le rapport final de la Commission Cullen est attendu en décembre 2021.[23] Certaines mesures ont déjà été prises pour combattre le blanchiment d’argent dans l’immobilier. Par exemple, les courtiers immobiliers doivent dorénavant suivre un cours obligatoire sur le blanchiment d’argent pour renouveler leur permis.

Au Québec, les courtiers immobiliers ont également l’obligation professionnelle de dénoncer toute opération douteuse ou tentative d’opération douteuse au CANAFE, en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes. Mais les transactions douteuses sont-elles vraiment signalées? Un reportage de l’émission Enquête de Radio-Canada diffusée le 19 mars 2020 [26] a montré, par des images de caméras cachées, des courtiers immobiliers qui acceptaient d’aller de l’avant dans une transaction visant à faire du blanchiment d’argent. Quand une journaliste leur a ensuite demandé s’ils avaient déjà été témoins d’une tentative de transaction de blanchiment d’argent, 4 courtiers sur 5 ont répondu non. Le reportage a montré que ce type de transaction était banalisé par les courtiers en question. De manière générale, les taux de dénonciation de transactions suspectes sont peu élevés.

Les courtiers immobiliers, aux premières loges des transactions, ont un grand pouvoir en matière de lutte au blanchiment d’argent dans le marché immobilier. Mais le poids de cette lutte ne doit pas reposer uniquement sur leurs épaules.

D’abord, parce que les blanchisseurs pourraient trouver des moyens de les contourner. Ensuite, parce que le problème, nous l’avons vu, est grave et nécessite qu’on le combatte avec toutes les ressources possibles et impossibles. Parce que, oui, les enquêtes sur le blanchiment d’argent se situent parmi les plus difficiles à mener.

 

Monsieur A et l’immobilier

Prenons un exemple pour illustrer un stratagème possible. Monsieur A est un promoteur immobilier. Et il a des liens avérés avec le crime organisé.

Il est un développeur actif et prolifique dont les projets de maisons pousseraient comme des champignons.

D’où lui vient son pouvoir ? Du cash, puisqu’il a derrière lui des organisations criminelles ayant des coffres bien garnis.

Pensez-y, c’est pratique. Financé par l’argent d’organisations criminelles, un entrepreneur achète des terrains, peut-être avec la méthode de la compagnie-coquille ou par l’entremise d’un prête-nom, qu’il paye avec de l’argent sale. Il construit des maisons grâce à des travaux qu’il peut régler en grande partie avec de l’argent comptant… sale. Puis – merci, boom immobilier ! – il les revend à prix fort. Les revenus de la vente sont légitimes, le coup est réussi. Et on passe à la prochaine maison.

Il est clair que l’immobilier peut devenir un placement lucratif pour le crime organisé. Il s’agit d’un marché qui permet de blanchir d’importantes sommes assez rapidement. C’est plus simple que de créer des entreprises pour blanchir de l’argent qui ont de réelles activités, comme des restaurants, des gyms ou des compagnies de construction, dont la gestion peut être complexe.

 

Pistes de solution

Nous ne devrions pas être condamnés à réagir alors que la prévention existe. Arrêterons-nous le crime demain matin? Absolument pas. Mais nous pouvons arrêter de l’encourager par un système trop facile à contourner. Et entamer une réflexion sur les façons de nous améliorer.

 

A) Dissuasion

Posons-nous d’abord la question : qu’est-ce qui fait peur aux organisations criminelles ? Qu’est-ce qui les dissuade ? Voici quelques hypothèses [27] :

1. D’abord, la transparence. Le crime est ami du secret et de l’obscurité. Plus il y a de lumière, moins il a d’élan. Le Land Owner Transparency Registry de la Colombie-Britannique est un bon départ. La divulgation obligatoire des propriétaires bénéficiaires directs et indirects peut repousser certains criminels qui voudraient utiliser le marché immobilier pour blanchir de l’argent.
2. Ensuite, croire qu’on a de grandes chances d’être pris peut décourager de participer à des activités criminelles. Plus on réalise de délits dans la totale impunité, plus on risque de continuer. Des mesures de contrôle, de détection et de surveillance sont donc essentielles. Cela dit, ces efforts doivent être répandus pour éviter que les criminels déplacent simplement leurs activités là où ils sont moins surveillés.
3. Une fois qu’on s’est fait prendre, une haute possibilité d’être sanctionné est aussi dissuasive. Arrestation ne rime pas nécessairement avec condamnation. Mais quand on a commis l’acte et qu’on sait que les chances d’être condamné sont grandes, on y pense peut-être à deux fois avant de poser un geste criminel.
4. La force de la sanction a également une influence. Les probabilités d’avoir une plus grande sanction pour ce qu’on a fait peuvent être suffisantes pour effrayer et empêcher la survenue d’un délit dès le départ. Imaginez devoir faire cinq ans de prison si vous vous faites prendre à ne pas exécuter un arrêt complet à un panneau d’arrêt. Heureusement, on ne vit pas dans un monde de sanctions disproportionnées ! Toujours est-il qu’une telle sanction vous dissuaderait sûrement d’effectuer un « stop à l’américaine ». L’idéal, c’est une sanction optimale : suffisamment dissuasive, mais pas disproportionnelle à l’acte commis.
5. Un entourage honnête peut être dissuasif pour un aspirant criminel. Selon une étude [28], il s’avère que si la plupart de nos voisins sont des criminels, nous serons davantage tentés de devenir un bandit — l’imitation favoriserait la notion de respectabilité. A contrario, si nos voisins gagnent leur vie honnêtement, il semble que nous serons davantage portés à faire de même et à vivre honnêtement.

 

B) Repenser le financement des villes

Sans revoir le modèle social et économique du Québec au grand complet, il existe des possibilités pour que les villes échappent à leur dépendance totale envers la taxe foncière. Pour cela, il faut repenser leur financement. Des idées ont été lancées notamment par l’Union des municipalités du Québec (UMQ) qui propose notamment :

1. que le gouvernement du Québec transfère un point de la taxe de vente aux municipalités ;
2. que les immeubles gouvernementaux payent pleinement la taxe foncière ;
3. qu’il y ait un meilleur partage des revenus tirés des ressources naturelles.[29]

Ces idées se sont concrétisées. [30] Le gouvernement du Québec s’est engagé en octobre 2019 à partager, à partir de 2021, la croissance des revenus d’un point de la TVQ avec les municipalités, soit 10 % du total des taxes de vente. Il a aussi bonifié son Programme de compensations tenant lieu de taxes pour les terres publiques et promis de créer un Programme de partage des revenus des redevances sur les ressources naturelles.

Une réflexion collective sur un financement plus équilibré des villes est enclenchée. Elle pourrait donner lieu à un développement immobilier moins agressif et moins propice aux transactions du crime organisé.

* * *

Nous ne prétendons pas couvrir l’étendue du sujet dans ce bref survol d’un sujet complexe et évolutif. Mais s’il y a bien une chose à retenir, c’est que pour assainir l’immobilier, nous ne pouvons pas rester immobiles.

Avez-vous déjà entendu parler de la théorie du moustique ?

Lors d’une entrevue avec le BIPA, l’éthicien Bernard Lapierre [31] avait avancé l’idée selon laquelle les humains croient devoir osciller entre deux pôles – la toute-puissance et l’impuissance — lorsque vient le temps de lutter contre la corruption (ou en l’occurrence, le crime). Est-ce à dire que si vous n’êtes pas tout-puissant, vous n’avez aucun moyen de combattre les actes malhonnêtes ? Il y a pourtant des nuances. M. Lapierre citait pertinemment le dalaï-lama :

« Si vous avez l’impression que vous êtes trop petit pour changer quelque chose, essayez donc de dormir avec un moustique. Vous verrez lequel des deux empêche l’autre de dormir. »

Vous avez du pouvoir, dit-il. Vous pouvez choisir d’être un maringouin.[32]

À plus petite échelle, vous pouvez être un moustique en refusant d’acheter ou de vendre votre propriété à des gens liés à des organisations criminelles, ou bien en disant non à une proposition d’être prête-nom. Même en gagnant votre vie honnêtement, vous avez un impact, car souvenez-vous, un entourage honnête dissuade de participer au crime.

Dans une plus large mesure, des réformes du système peuvent grandement améliorer les choses. Comme nous l’avons vu, des facteurs dissuasifs décuplés, dont une plus grande transparence des transactions, ainsi qu’une révision des méthodes de financement des villes sauront couper l’herbe sous le pied de plusieurs criminels.

Vous vous rappelez le rêve de Duddy Kravitz de devenir propriétaire foncier ? À la fin de son histoire, il est devenu tellement obsédé par l’immobilier qu’il a fini par trahir un ami pour acquérir une terre. Il est devenu quelqu’un. Quelqu’un de seul, sans le sou et sans ami.

La première étape dans la bonne direction, c’est de ne pas trahir sa propre conscience.

 

Références :

[1] Gouvernement du Canada. 2020. Critères d’évaluation. Comité consultatif indépendant sur les nominations au Sénat. https://www.canada.ca/fr/campagne/comite-consultatif-independant-sur-les-nominations-au-senat/criteres-devaluation.html

[2] Canada. 2020. Projet de loi S-214, Loi modifiant la Loi constitutionnelle de 1867 (qualifications des sénateurs en matière de propriété), 2^e sess. 43^e législature. https://parl.ca/DocumentViewer/fr/43-2/projet-loi/S-214/premiere-lecture?col=2

[3] Canada. 2020. Projet de loi modificatif—Deuxième lecture—Ajournement du débat. 2^e sess. 43^e législature. Vol. 152, Numéro 7. https://sencanada.ca/fr/content/sen/chamber/432/debates/007db_2020-10-29-f

[4] Québec (Province). Ministère des Affaires municipales et de l’habitation. 2020. Le financement et la fiscalité des organismes municipaux au Québec, p. 14. https://www.mamh.gouv.qc.ca/

[5] Union des municipalités du Québec. 2019. Pacte fiscal – Point de TVQ. https://www.youtube.com/watch?v=0oCXs5Jq39g&t=3s

[6] Service des finances, Ville de Saint-Jérôme

[7] Radio-Canada. 2020. « L’exode des Montréalais vers les banlieues s’accélère et fait bondir les prix ». Radio-Canada. https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1731472/montreal-exode-banlieue-immobilier-covid-apciq

[8] Centris. « Statistiques immobilières ». https://www.centris.ca/fr/outils/statistiques-immobilieres/laurentides

[9] Service de l’urbanisme et du développement durable, Ville de Saint-Jérôme

[10] (Incluant les courtiers et les agences) OACIQ. Statistiques. https://www.oaciq.com/fr//oaciq/statistiques

[11] Québec (Province). Gouvernement du Québec. 2021. Statistiques sur le marché immobilier. https://www.quebec.ca/habitation-et-logement/information-fonciere/statistiques-marche-immobilier

[12] Ibid

[13] CANAFE. 2016. Rapport opérationnel : Indicateurs de blanchiment d’argent dans les opérations financières liées à l’immobilier. https://www.fintrac-canafe.gc.ca/intel/operation/real-fra

[14] Ibid

[15] Gil Shochat. 2020. Enquête : émission spéciale sur l’immobilier. Radio-Canada. https://ici.radio-canada.ca/tele/enquete/site/episodes/453641/immobilier-condos-maison-vancouver-montreal-toronto-courtier-immobilier-achat-prix

[16] Martin Vallières. 2021 « L’accès à la propriété se détériore rapidement ». La Presse. 4 août 2021. https://plus.lapresse.ca/screens/68dc91cf-a58b-4a76-8c5e-d592967f3c52__7C___0.html

[17] Tiré de The West Raven Group. 2019. “How Money Laundering Works in Vancouver Real Estate” (blogue). 18 juillet. https://www.thewesthavengroup.com/blog/how-money-laundering-works-in-real-estate

[18] Ibid

[19] Maureen Maloney, Tsur Somerville et Brigitte Unger. Gouvernement de la Colombie-Britannique. 2019. Combatting Money Laundering in B.C. Real Estate. https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/real-estate-bc/consultations/money-laundering

[20] Pour le consulter: https://landtransparency.ca/

[21] Il s’agit d’une plateforme qui permet notamment de répertorier des données immobilières, comme des profils de propriétés et des détails sur les transactions.

[22] Gouvernement de la Colombie-Britannique. Land Owner Transparency Registry. https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/real-estate-bc/land-owner-transparency-registry

[23] Dirk Meissner. 2021. “After 200 witnesses, hearings in B.C.’s money laundering commission are wrapping up.” CBC. 31 mai 2021. https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/bc-money-laundering-inquiry-hearings-1.6024979

[24] Radio-Canada. 2020. « Les agents immobiliers devront suivre un cours sur le blanchiment d’argent en C.-B ». Radio-Canada. 10 janvier 2020. https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1467533/agents-immobiliers-blanchiment-argent-marche-noir-vancouver-condos

[25] CBC. 2020. “Mandatory anti-money laundering course rolls out for B.C. realtors”. CBC. 10 janvier 2020. https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/anti-money-laundering-mandatory-realtor-course-1.5422053

[26] Gil Shochat. 2020. Enquête : émission spéciale sur l’immobilier. Radio-Canada. https://ici.radio-canada.ca/tele/enquete/site/episodes/453641/immobilier-condos-maison-vancouver-montreal-toronto-courtier-immobilier-achat-prix

[27] Certaines idées sont tirées en partie de Marceau, N. & Mongrain, S. 1999. « Dissuader le crime : un survol ». L’Actualité économique, 75(1-2-3), 123–147. https://doi.org/10.7202/602287ar

[28] Dans Glaeser, Sacerdote et Scheinkham. 1996. cité dans Marceau, N. & Mongrain, S. 1999. « Dissuader le crime : un survol ». L’Actualité économique, 75(1-2-3), 123–147. https://doi.org/10.7202/602287ar

[29] Union des municipalités du Québec. 2019. Pacte fiscal – Point de TVQ. https://www.youtube.com/watch?v=0oCXs5Jq39g&t=3s

[30] Québec (province). Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation. 2019. Partenariat 2020-2024 pour des municipalités et des régions encore plus fortes. https://www.mamh.gouv.qc.ca/actualites/actualite/article/partage-de-la-croissance-dun-point-de-la-taxe-de-vente-du-quebec-tvq-pour-lannee-2021/

[31] Bernard Lapierre est aujourd’hui décédé.

[32] Bureau de l’intégrité professionnelle et administrative de la Ville de Saint-Jérôme. 2019.« Un maringouin, c’est malin! » (blogue). https://www.bipa-vsj.ca/blogue/maringouin-cest-malin/